Θεμιστοκλής-Ανδρέας Μπάκας

Η εμπειρία της Κύπρου δείχνει τον δρόμο - Γιατί η Ελλάδα δεν μπορεί να εφαρμόσει ένα πραγματικά κοινωνικό και λειτουργικό μοντέλο στέγασης;

Πολλές φορές έχουμε επισημάνει τη σημασία και την αναγκαιότητα ενός «γενναίου» προγράμματος ανακαίνισης και αναβάθμισης ακινήτων, το οποίο θα απευθύνεται στους ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να ενταχθούν στα ήδη υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω» και το «Αναβαθμίζω».

Από τον Φεβρουάριο, μέσα από έρευνά μας, έχουμε αναδείξει την έκταση του προβλήματος: 516.144 κατοικίες έχουν δηλωθεί ως «κενές» μόνο στην Περιφέρεια Αττικής, εκ των οποίων 117.137 βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων. Πρόκειται για ένα τεράστιο απόθεμα ανεκμετάλλευτων κατοικιών, τη στιγμή που η χώρα μας καταγράφει το υψηλότερο κόστος στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση τα τελευταία επτά - οκτώ συναπτά έτη, ενώ το 71,9% των νέων ηλικίας 18-34 ετών εξακολουθεί να διαμένει στο παιδικό του δωμάτιο, αδυνατώντας να αποκτήσει οικονομική και στεγαστική αυτονομία.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει τη βαθιά στρέβλωση που χαρακτηρίζει την ελληνική στεγαστική πραγματικότητα: από τη μία πλευρά, ένα μεγάλο πλήθος κατοικιών μένει αδρανές, και από την άλλη, χιλιάδες νοικοκυριά και νέοι αντιμετωπίζουν σοβαρή στεγαστική ανασφάλεια. Για να υπάρξει, ωστόσο, ρεαλιστική αποτύπωση της κατάστασης και ουσιαστικός σχεδιασμός πολιτικής, είναι πλέον επιτακτική ανάγκη να πραγματοποιηθεί διασταύρωση στοιχείων μεταξύ της ΑΑΔΕ και των παρόχων ενέργειας και ύδατος, ώστε να διαπιστωθεί πόσες κατοικίες είναι πραγματικά κλειστές και πόσες απλώς εμφανίζονται ως τέτοιες.

Η διαδικασία αυτή θα πρέπει να εξαιρεί τα ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζικών ιδρυμάτων και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), ώστε να αποτυπωθεί με ακρίβεια ο πραγματικός αριθμός των ιδιωτικών, αδρανών κατοικιών. Μόνο έτσι μπορεί να υπάρξει μια ξεκάθαρη βάση δεδομένων, πάνω στην οποία η πολιτεία θα μπορέσει να στηρίξει στοχευμένες πολιτικές ενεργοποίησης του κτιριακού αποθέματος και αύξησης της προσφοράς κατοικιών στην αγορά.

Τα παραπάνω στοιχεία και ανάγκες καταδεικνύουν ότι τα υφιστάμενα προγράμματα, αν και σημαντικά, δεν επαρκούν για να αντιμετωπίσουν τη στεγαστική κρίση. Έχουν ουσιαστικά αποκλείσει ένα μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών και, κατά συνέπεια, ένα κρίσιμο τμήμα του κτιριακού αποθέματος που θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί, εάν υπήρχε μια πιο ευέλικτη και κοινωνικά δίκαιη πολιτική ανακαίνισης.

Όταν η έλλειψη κεφαλαίων μετατρέπεται σε αποκλεισμό

Ο βασικός λόγος του αποκλεισμού αυτού είναι ότι, για να ενταχθεί ένας ιδιοκτήτης σε αυτά τα προγράμματα, θα πρέπει να διαθέτει ίδια κεφάλαια ή να έχει τη δυνατότητα τραπεζικού δανεισμού. Αν, όμως, ένας ιδιοκτήτης δεν έχει αποταμιεύσεις ούτε πληροί τα τραπεζικά κριτήρια για τη λήψη δανείου, τότε πρακτικά μένει εκτός κάθε υφιστάμενου προγράμματος. Με άλλα λόγια, τα τρέχοντα εργαλεία στεγαστικής πολιτικής είναι άμεσα συνδεδεμένα με τραπεζικό δανεισμό και προσωπικές αποταμιεύσεις, αφήνοντας αδρανές ένα σημαντικό κομμάτι του κτιριακού αποθέματος της χώρας.

Η ανάγκη για ένα διαφορετικό μοντέλο ενίσχυσης

Αν ο στόχος είναι να αντιμετωπιστεί η τεχνητή έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, να ενισχυθεί η προσφορά και να βελτιωθεί το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, τότε οποιοδήποτε νέο πρόγραμμα οφείλει να έχει διαφορετική φιλοσοφία. Πρέπει να απαντά πρακτικά και άμεσα στις ανάγκες του ιδιοκτήτη που δεν διαθέτει ίδια κεφάλαια και δεν μπορεί να δανειστεί, αλλά κατέχει ένα κλειστό, παλαιό και μη ενεργό ακίνητο που θα μπορούσε να αξιοποιηθεί.

Προτεραιότητα στις περιοχές με στεγαστικές πιέσεις

Καθοριστικό παράγοντα επιτυχίας θα αποτελέσει ο αριθμός και ο ρυθμός διάθεσης νέων και ανακαινισμένων ακινήτων στην αγορά, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου καταγράφονται έντονες πιέσεις στα ενοίκια και στη διαθεσιμότητα κατοικιών. Είναι, επομένως, απαραίτητο το νέο πρόγραμμα να συνδέεται με στοχευμένα κριτήρια ανά περιοχή, ώστε να κατευθύνονται οι πόροι εκεί όπου υπάρχει η μεγαλύτερη ανάγκη.

Η κοινωνική ανταποδοτικότητα ως προϋπόθεση δημόσιας ενίσχυσης

Επειδή μιλάμε κυρίως για κλειστά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, είναι δίκαιο να τεθούν σαφείς κοινωνικοί όροι για τη χρήση τους μετά την ανακαίνιση. Αν ο ιδιοκτήτης λάβει δημόσια χρηματοδότηση - δηλαδή χρήματα από τον φορολογούμενο, για να αναβαθμίσει το ακίνητό του, αυξάνοντας την αξία της περιουσίας του και αποκτώντας εισόδημα από ένα ανενεργό ακίνητο, τότε η πολιτεία οφείλει να θέτει αντίστοιχες υποχρεώσεις. Μία από αυτές θα πρέπει να είναι ότι, για ένα χρονικό διάστημα 6 έως 8 ετών, το μίσθωμα δεν θα είναι αγοραίο, αλλά «προσιτό», εξυπηρετώντας κοινωνικούς και στεγαστικούς σκοπούς.

Το παράδειγμα της Κύπρου: ένα ρεαλιστικό και κοινωνικά δίκαιο πρόγραμμα

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Κύπρος, η οποία έχει ήδη προχωρήσει στην εφαρμογή ενός ολοκληρωμένου προγράμματος «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω», με στόχο την ένταξη στην αγορά ενοικίου, οικιστικών μονάδων οι οποίες είναι κενές, αδρανείς, σε αχρησία, ώστε να διατεθούν προς ενοικίαση κατοικίες σε προσιτό Ενοίκιο σε πρόσωπα μέτριου ή χαμηλού εισοδήματος.

• Σκοπός: Ένταξη κενών ή αδρανών οικιστικών μονάδων με παλαιότητα τουλάχιστον 15 ετών στην αγορά ενοικίου, μέσω επιδότησης των ιδιοκτητών για την ανακαίνισή τους
• Στόχος: Ένταξη 1.000 οικιστικών μονάδων σε περίοδο δύο ετών
• Ύψος χορηγίας: Από €15.000 έως €35.000, ανάλογα με το μέγεθος της οικιστικής μονάδας, σε συνδυασμό με φορολογικά κίνητρα
• Δικαιούχοι: Φυσικά ή νομικά πρόσωπα, ιδιοκτήτες των ακινήτων
• Υποχρέωση: Ενοικίαση με προσιτό ενοίκιο για τέσσερα (4) συνεχόμενα έτη

Χρονοδιάγραμμα: Έναρξη στις 15 Νοεμβρίου 2024, εφαρμογή έως 31 Δεκεμβρίου 2025, με προϋπολογισμό €25 εκατ.

Η ελληνική αντίθεση: ενίσχυση χωρίς κοινωνικό αντίκρισμα

Αντιθέτως, στη χώρα μας, παρότι προωθήθηκαν προγράμματα με παρόμοια φιλοσοφία, δεν τέθηκε καμία απολύτως υποχρέωση για τον ιδιοκτήτη που λαμβάνει οικονομική ενίσχυση.

Έτσι, ενώ στην Κύπρο διασφαλίζεται η κοινωνική ανταποδοτικότητα και η αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών με προσιτά ενοίκια, στην Ελλάδα οι δράσεις έχουν περιορισμένο κοινωνικό αποτύπωμα και ενισχύουν, κυρίως, την ιδιωτική περιουσία χωρίς αντίστοιχο κοινωνικό όφελος.

Η «κοινωνική αντιπαροχή» ως νέα στεγαστική πολιτική

Ο προσδιορισμός του «προσιτού ενοικίου» θα μπορούσε να καθοριστεί θεσμικά από τα συναρμόδια υπουργεία, στο πλαίσιο της «κοινωνικής αντιπαροχής», όπου ο ιδιοκτήτης θα επωφελείται από τη δημόσια ενίσχυση, αλλά θα προσφέρει προσιτή κατοικία στην αγορά. Με αυτό τον τρόπο επιτυγχάνεται ισορροπία μεταξύ κοινωνικού οφέλους και ιδιωτικού κινήτρου, χωρίς να διαταράσσεται η αγορά ή να δημιουργούνται συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού.

Η ουσία: πολιτική βούληση και κοινωνική στόχευση

Η εμπειρία των τελευταίων ετών έχει δείξει ότι χωρίς ενεργή συμμετοχή της πολιτείας και στοχευμένα, κοινωνικά δίκαια προγράμματα, η αγορά από μόνη της δεν μπορεί να εξισορροπήσει τη σχέση προσφοράς και ζήτησης.

Ένα πραγματικά «γενναίο» πρόγραμμα ανακαίνισης και αναβάθμισης ακινήτων πρέπει να ξεπερνά τα στενά τραπεζικά κριτήρια, να ενεργοποιεί ανενεργό κτιριακό απόθεμα, να αυξάνει την προσφορά κατοικιών και, ταυτόχρονα, να εξασφαλίζει προσιτό ενοίκιο για τους πολίτες.

Η Κύπρος απέδειξε στην πράξη ότι ένα τέτοιο μοντέλο είναι εφαρμόσιμο και αποδοτικό. Το ερώτημα που μένει να απαντηθεί είναι απλό και κρίσιμο:

Γιατί η Ελλάδα δεν μπορεί να εφαρμόσει ένα αντίστοιχο πρόγραμμα με κοινωνικό χαρακτήρα, προς όφελος τόσο των ιδιοκτητών όσο και των πολιτών;