Θανάσης Παπαδής
Η αγορά ακινήτων δείχνει σημάδια επιβράδυνσης στις αγοραπωλησίες, την ώρα που οι γονικές παροχές καταγράφουν ισχυρή άνοδο. Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ αποτυπώνουν τη μετατόπιση των συναλλαγών και τη νέα δυναμική στη φορολογία ακινήτων
Σε πιο ήπιους ρυθμούς κινήθηκε το 2025 η αγορά αγοραπωλησιών ακινήτων, μετά από μια περίοδο έντονης κινητικότητας τα προηγούμενα χρόνια. Η επιβράδυνση αυτή αποτυπώνεται καθαρά και στα δημόσια έσοδα, καθώς τα ποσά που εισπράχθηκαν από τον φόρο μεταβίβασης εμφάνισαν πτώση σε σχέση με το 2024.
Την ίδια στιγμή, όμως, μια άλλη κατηγορία μεταβιβάσεων συνεχίζει να κερδίζει έδαφος: οι γονικές παροχές. Το υψηλό αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για μεταβίβαση περιουσίας από γονείς προς παιδιά λειτουργεί ως ισχυρό κίνητρο, οδηγώντας χιλιάδες οικογένειες να μεταφέρουν ακίνητα στη νέα γενιά χωρίς φορολογική επιβάρυνση.
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι το 2025 τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων ανήλθαν σε 607,93 εκατ. ευρώ, έναντι 656,49 εκατ. ευρώ το 2024. Πρόκειται για μείωση 48,56 εκατ. ευρώ ή 7,4%, μια εξέλιξη που αποδίδεται σε μια σειρά από παράγοντες που πιέζουν τη ζήτηση.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι το συνεχές ράλι των τιμών έχει περιορίσει την αγοραστική δυνατότητα πολλών νοικοκυριών. Ταυτόχρονα, το αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, σε συνδυασμό με τη μείωση της πραγματικής αγοραστικής δύναμης, δημιουργούν ένα πιο απαιτητικό περιβάλλον για όσους σχεδιάζουν να αγοράσουν κατοικία.
Σε αυτή την εικόνα προστίθεται και το γεγονός ότι σημαντικό μέρος των συναλλαγών αφορά την αγορά πρώτης κατοικίας. Οι συγκεκριμένες αγορές απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης μέχρι ορισμένα όρια αξίας – 200.000 ευρώ για άγαμους και 250.000 ευρώ για έγγαμους, με προσαύξηση 25.000 ευρώ για κάθε παιδί – γεγονός που περιορίζει τα φορολογικά έσοδα.
Άνοδος σε γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές
Αντίθετα, οι γονικές παροχές, οι δωρεές και οι κληρονομιές ακινήτων ακολουθούν ανοδική πορεία. Τα στοιχεία της φορολογικής διοίκησης δείχνουν ότι το 2025 τα έσοδα από αυτές τις κατηγορίες μεταβιβάσεων ανήλθαν σε 266,03 εκατ. ευρώ, έναντι 235,09 εκατ. ευρώ το 2024. Η αύξηση φτάνει το 13,14%, επιβεβαιώνοντας ότι η μεταβίβαση περιουσίας εντός της οικογένειας αποτελεί πλέον βασική τάση στην αγορά.
Η άνοδος αυτή λειτουργεί ως αντιστάθμισμα στη μείωση των εσόδων από τις αγοραπωλησίες. Έτσι, συνολικά τα φορολογικά έσοδα από ακίνητα παραμένουν σε ικανοποιητικά επίπεδα, διατηρώντας σταθερή τη συμβολή του κλάδου στα δημόσια ταμεία.
Κατά τη διάρκεια του 2025, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ υποβλήθηκαν περισσότερες από 223.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που σχετίζονται με αγοραπωλησίες ακινήτων. Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, καταγράφηκαν 41.743 μεταβιβάσεις ακινήτων με συνολική αξία που ξεπερνά τα 4,2 δισ. ευρώ.
Οι περιοχές με τις ακριβότερες συναλλαγές
Οι πιο ακριβές συναλλαγές εντοπίζονται κυρίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Γλυφάδα, η Βουλιαγμένη, το Ελληνικό, ο Άλιμος, το Κολωνάκι και η Φιλοθέη, αλλά και σε νησιά με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, όπως οι Σπέτσες και η Κέα. Σε αυτές τις περιοχές οι τιμές συχνά κινούνται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, με ορισμένες αγοραπωλησίες να ξεχωρίζουν για τα ποσά που καταγράφονται στα συμβόλαια.
Χαρακτηριστική περίπτωση αποτελεί διαμέρισμα 112 τετραγωνικών μέτρων, κατασκευής του 1964, στον Πειραιά, το οποίο εμφανίζεται να πωλήθηκε έναντι 3,9 εκατ. ευρώ, τιμή που προκαλεί εντύπωση ακόμη και για τα δεδομένα της αγοράς.
Σε επίπεδο δήμων, την πρώτη θέση σε αριθμό αγοραπωλησιών κατέχει ο Δήμος Αθηναίων. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Μεταβιβάσεων Ακινήτων, το 2025 πραγματοποιήθηκαν 5.816 συναλλαγές, συνολικής αξίας περίπου 626 εκατ. ευρώ.
Η μέση αξία των 41.743 ακινήτων που άλλαξαν χέρια μέσα στο έτος διαμορφώθηκε στις 100.770 ευρώ. Από πλευράς κατηγοριών ακινήτων, την πρωτοκαθεδρία έχουν τα διαμερίσματα, τα οποία αποτελούν και το μεγαλύτερο κομμάτι της αγοράς.
Συγκεκριμένα, 21.354 μεταβιβάσεις αφορούσαν διαμερίσματα συνολικής αξίας 2,25 δισ. ευρώ. Ακολούθησαν 4.278 μονοκατοικίες αξίας 451,11 εκατ. ευρώ και 6.566 οικόπεδα αξίας 729,5 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, καταγράφηκαν 3.394 συναλλαγές επαγγελματικών ακινήτων αξίας 589,37 εκατ. ευρώ, καθώς και 1.958 μεταβιβάσεις θέσεων στάθμευσης αξίας 23,8 εκατ. ευρώ.
Οι στόχοι για τα δημόσια έσοδα το 2026
Για το 2026, ο κρατικός προϋπολογισμός προβλέπει αυξημένες εισπράξεις από μεταβιβάσεις και κληρονομιές ακινήτων. Ο στόχος για τα συνολικά έσοδα φθάνει τα 900 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 653 εκατ. ευρώ αναμένεται να προέλθουν από αγοραπωλησίες και περίπου 246 εκατ. ευρώ από γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές.
