Παναγιώτης Κάτσικας
Εκεί στο υπουργείο Περιβάλλοντος πρέπει να έχουν μεγάλη εμπιστοσύνη στις εκλογικές αντοχές της κυβέρνησης. Δεν εξηγείται διαφορετικά η άνεση με την οποία ανοίγουν νέο μέτωπο με τα βόρεια προάστια.
Την ώρα που στους δήμους της περιοχής δεν έχει ακόμη στεγνώσει το μελάνι από τις προσφυγές στο ΣτΕ για τα περιβόητα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ, το ΥΠΕΝ τους σερβίρει δεύτερο πιάτο! Προτείνει να υποδεχθούν σχεδόν 600.000 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα μέσω της Μεταφοράς Συντελεστή.
Ίσως γιατί κάποιοι κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι αυτό που λείπει σήμερα από την Αττική είναι το περισσότερο μπετόν.
Όποιος εμπνεύστηκε και εισηγείται αυτόν τον σχεδιασμό αφήνει ανοιχτά δύο ενδεχόμενα! Είτε κινείται σε πλήρη αποσύνδεση από την πραγματικότητα μιας ήδη ασφυκτικής Αττικής, είτε επιλέγει να στρώσει το έδαφος για θηριώδεις υπεραξίες προς όφελος μεγαλοκατασκευαστών και ισχυρών οικοπεδούχων. Τρίτη ανάγνωση δύσκολα προκύπτει!
Το ερώτημα, πλέον, είναι αν στο Μαξίμου έχουν αντιληφθεί τι ακριβώς τους εισηγούνται. Γιατί άλλο να βλέπεις έναν τεχνοκρατικό πίνακα με αυξήσεις συντελεστών και άλλο να αρχίσουν να σε παίρνουν οι δήμαρχοι και να σου εξηγούν τι σημαίνουν αυτές για τις γειτονιές τους — και για τις κάλπες.
Η υπό διαβούλευση μελέτη προβλέπει 25 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή σε 11 δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνατότητα για 584.405 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα δόμησης. Πρόκειται για προτάσεις, όχι για εγκεκριμένες αυξήσεις ούτε για τετραγωνικά που θα χτιστούν αυτομάτως. Αρκούν, όμως, για να φανεί το μέγεθος της παρέμβασης. Και για να αρχίσουν οι δήμαρχοι να ζητούν εξηγήσεις.
Πού πηγαίνουν τα τετραγωνικά
Το μεγαλύτερο μερίδιο εντοπίζεται στο Χαλάνδρι: 258.159 πρόσθετα τετραγωνικά σε επτά ζώνες, περίπου το 44% του συνόλου. Ακολουθεί η Μεταμόρφωση με 148.763 τετραγωνικά, σε δύο ζώνες παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων. Οι δύο περιοχές συγκεντρώνουν σχεδόν το 70% της συνολικής πρόσθετης δυνατότητας.
Στον Χολαργό προτείνονται 64.473 τετραγωνικά σε πέντε ζώνες και στην Κηφισιά 38.795 σε τρεις. Στη Νέα Ιωνία αντιστοιχούν 23.812, στο Νέο Ψυχικό 11.519, στη Νέα Ερυθραία 6.681, στον Παπάγου 5.948 και στη Λυκόβρυση 3.459.
Οι αριθμοί αφορούν περιοχές με διαφορετικά χαρακτηριστικά. Άλλη συζήτηση χρειάζεται μια ζώνη επιχειρηματικών δραστηριοτήτων και άλλη μια γειτονιά κατοικίας. Ακριβώς γι’ αυτό το υπουργείο οφείλει να εξηγήσει συγκεκριμένα τι αντέχει κάθε περιοχή και ποιος θα πληρώσει τις πρόσθετες ανάγκες της.
Οι δρόμοι, τα σχολεία και οι κοινόχρηστοι χώροι δεν μεγαλώνουν μαζί με τον συντελεστή.
Το πράσινο ως διαθέσιμο περιθώριο
Στη Φιλοθέη και στο Παλαιό Ψυχικό, οι προτεινόμενες παρεμβάσεις αφορούν συνολικά οκτώ οικοδομικά τετράγωνα προς τη λεωφόρο Κηφισίας. Ο συντελεστής προτείνεται να αυξηθεί από 0,60 σε 0,80, με πρόσθετη δυνατότητα 15.225 τετραγωνικών στη Φιλοθέη και 7.570 στο Ψυχικό. Συνολικά, 22.795 τετραγωνικά.
Το 0,60 στο 0,80 μπορεί να ακούγεται μικρή μεταβολή. Στην πράξη σημαίνει αύξηση κατά ένα τρίτο: σε οικόπεδο 1.000 τετραγωνικών, η επιτρεπόμενη δόμηση από 600 φτάνει στα 800 τετραγωνικά, εφόσον αποκτηθούν και μπορούν να αξιοποιηθούν τα αντίστοιχα δικαιώματα.
Καθόλου αμελητέο δώρο δυνατοτήτων σε μια ακριβή αγορά.
Ανάμεσα στα επιχειρήματα για την επιλογή των ζωνών επιστρατεύονται, όπως ανέδειξε η «Καθημερινή», η χαμηλή υφιστάμενη δόμηση, οι υψηλότεροι συντελεστές στην απέναντι πλευρά της Κηφισίας, ακόμη και μελλοντικοί σταθμοί του μετρό.
Κράτησαν, δηλαδή, χαμηλότερα κτίρια και περισσότερο πράσινο; Υπάρχει περιθώριο να προστεθεί χτίσιμο.
Όσο για το μετρό, αποδεικνύεται χρήσιμο πριν ακόμη κατασκευαστεί.
Προσιτή κατοικία για ποιον;
Επειδή στη συζήτηση μπαίνει και το στεγαστικό, χρειάζεται μια εξήγηση που μέχρι στιγμής δεν προκύπτει από την απλή παράθεση πρόσθετων τετραγωνικών.
Με ποιον μηχανισμό το περισσότερο χτίσιμο σε ακριβά οικόπεδα θα εξασφαλίσει σπίτια που μπορούν να νοικιάσουν ένας εκπαιδευτικός, μια νοσηλεύτρια ή ένα νέο ζευγάρι;
Ποια δέσμευση για προσιτά ενοίκια συνοδεύει την πρόσθετη δυνατότητα δόμησης; Ποιο κοινωνικό αντάλλαγμα εξασφαλίζεται; Και πώς αποδεικνύεται ότι οι νέες επιφάνειες θα καλύψουν στεγαστικές ανάγκες αντί να κατευθυνθούν στις χρήσεις και στους αγοραστές με τη μεγαλύτερη απόδοση;
Για τον ιδιοκτήτη και τον κατασκευαστή που θα αξιοποιήσουν πρόσθετα δικαιώματα, το οικονομικό ενδιαφέρον είναι προφανές. Αποκτούν δυνατότητα μεγαλύτερης εκμετάλλευσης ενός ακινήτου υψηλής αξίας. Το όφελος για εκείνον που αναζητεί σπίτι με τον μισθό του χρειάζεται απόδειξη.
Η επίκληση του στεγαστικού δεν μπορεί να λειτουργεί ως γενική άδεια για περισσότερη οικοδομή.
Ούτε η προστασία μιας γειτονιάς γίνεται λιγότερο αναγκαία επειδή βρίσκεται στα βόρεια προάστια. Το ζητούμενο είναι να αποκτήσουν περισσότερο πράσινο και καλύτερες υποδομές οι περιοχές που στερούνται. Η επιβάρυνση όσων διατήρησαν κάποια περιβαλλοντικά πλεονεκτήματα δεν αποτελεί κοινωνική πολιτική.
Το υπουργείο απέναντι στον σχεδιασμό του
Υπάρχει, βεβαίως, πραγματικό πρόβλημα πίσω από τη μεταφορά συντελεστή. Ιδιοκτήτες διατηρητέων και δεσμευμένων ακινήτων παραμένουν εγκλωβισμένοι, χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης ή αποζημίωσης. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιχειρεί να δώσει διέξοδο, μεταφέροντας οικοδομικά δικαιώματα σε προκαθορισμένες ζώνες και περιορίζοντας το οικονομικό βάρος των απαλλοτριώσεων για τους δήμους.
Ο θεμιτός σκοπός, όμως, δεν εγκρίνει από μόνος του κάθε χωροθέτηση.
Στο Χαλάνδρι, σύμφωνα με το ρεπορτάζ του mononews, ο δήμαρχος Σίμος Ρούσσος υπενθυμίζει ότι το ίδιο το ΥΠΕΝ ενέκρινε το 2021 νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο με μείωση των συντελεστών κατά 10%. Τώρα προτείνονται αυξήσεις σε επιλεγμένες ζώνες, με τους συντελεστές να φτάνουν, ανάλογα με την περιοχή, έως το 1,30.
Το υπουργείο καλείται να εξηγήσει και στον προηγούμενο εαυτό του τι ακριβώς άλλαξε.
Η υφυπουργός Περιβάλλοντος Μαριλένα Σούκουλη έχει διευκρινίσει ότι δεν αυξάνεται αυτομάτως ο συντελεστής κάθε ακινήτου μέσα σε μια ζώνη. Το ΥΠΕΝ επικαλείται ειδικές πολεοδομικές και περιβαλλοντικές μελέτες, καθώς και προεδρικά διατάγματα που θα περάσουν από επεξεργασία στο ΣτΕ.
Απομένει να εξηγήσει πώς συνδέονται οι προτάσεις με τον συνολικό σχεδιασμό κάθε δήμου, ιδιαίτερα όπου τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια εκκρεμούν. Και γιατί η προτεραιότητα δίνεται στην πρόσθετη δόμηση πριν γίνει σαφές στους κατοίκους τι προβλέπεται για τις υποδομές που θα την εξυπηρετήσουν.
Στεγαστική πολιτική ή real estate;
Ο Δήμος Φιλοθέης–Ψυχικού έχει ήδη ζητήσει την απόσυρση των σχετικών προβλέψεων. Οι αντιδράσεις, όμως, αναδεικνύουν ένα ζήτημα που ξεπερνά τα όρια των συγκεκριμένων δήμων. Πώς αντιλαμβάνεται η κυβέρνηση τη στέγη και ποιες ανάγκες βάζει πρώτες;
Στην κυβερνητική επιχειρηματολογία, η πρόσθετη δόμηση συνδέεται και με την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Η προσδοκία είναι γνώριμη. Να δοθούν δυνατότητες στην αγορά, να γίνουν επενδύσεις και το όφελος να φτάσει κάποια στιγμή στον ενοικιαστή.
Μόνο που ο ενοικιαστής πληρώνει κάθε μήνα. Δεν μπορεί να περιμένει πότε θα περισσέψει προσιτή κατοικία από την αξιοποίηση ακριβών οικοπέδων.
Για έναν νέο εργαζόμενο, στέγη σημαίνει να μπορεί να νοικιάσει χωρίς να εξαντλεί τον μισθό του. Για μια οικογένεια, να μη χρειάζεται να εγκαταλείψει τη γειτονιά της στην επόμενη ανανέωση του συμβολαίου. Ποια συγκεκριμένη εγγύηση δίνει αυτός ο σχεδιασμός σε αυτούς τους ανθρώπους;
Η πρόσθετη δυνατότητα εκμετάλλευσης ενός ακινήτου προσδιορίζεται μέχρι τελευταίου τετραγωνικού. Η προσιτή στέγη παραμένει προσδοκία.
Αν ακολουθήσουν αποσύρσεις και εξαιρέσεις, θα έχει σημασία και ποιοι θα προστατευθούν. Όσοι τεκμηριώνουν ότι η γειτονιά τους δεν αντέχει άλλη επιβάρυνση ή όσοι διαθέτουν μεγαλύτερη πολιτική επιρροή; Οι κάτοικοι των λιγότερο προνομιούχων περιοχών δικαιούνται τις ίδιες εγγυήσεις για πράσινο, ελεύθερους χώρους και υποδομές.
Η κυβέρνηση οφείλει να εξηγήσει πώς τα πρόσθετα τετραγωνικά θα γίνουν προσιτά σπίτια. Μέχρι τότε, ας μη βαφτίζει στεγαστική πολιτική μια δυνατότητα αξιοποίησης ακινήτων, της οποίας το κοινωνικό αντάλλαγμα παραμένει αδιευκρίνιστο.
